RISIKOFAKTOREN

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“Wenn wir etwas erreichen wollen, müssen wir Risiko auf uns nehmen.“

Ernst Happel

Im Folgenden sind die Risiken dargestellt, die mögliche Anleger vor einer Entscheidung zum Kauf einer Inhaber-Teilschuldverschreibungen berücksichtigen sollten. Die Realisierung eines oder mehrerer dieser Risiken kann erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Emittentin (nachfolgend auch Gesellschaft) und deren Töchterunternehmen (nachfolgend zusammen auch die Gruppe) haben. Bei den nachfolgend beschriebenen Risiken handelt es sich um Risiken, die einen spezifischen Bezug zum Geschäftsbetrieb und zum Geschäftsumfeld der Gesellschaft haben. Allgemeine Risiken, denen jedes Unternehmen ausgesetzt ist, könnten ebenso wie Risiken und Unsicherheiten, die der Gesellschaft gegenwärtig nicht bekannt sind oder welche die Emittentin gegenwärtig für unwesentlich erachtet, nachteilige Auswirkungen auf ihre Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben. Inhaber-Teilschuldverschreibungen stellen eine Kreditgewährung an eine Kapitalgesellschaft gegen eine Verzinsung dar. Das bedeutet, dass sich für die Anleihegläubiger sowohl Risiken aus dem Bereich der Emittentin als auch Risiken in Bezug auf die Inhaber-Teilschuldverschreibungen ergeben können. Diese Risiken können Einfluss auf den künftigen Kurs der Inhaber-Teilschuldverschreibungen haben.

Bei den nachfolgend dargestellten Risiken handelt es sich um die wesentlichen Risiken. Die Abfolge, in der die nachfolgend aufgeführten Risiken dargestellt sind, ist kein Hinweis auf den wahrscheinlichen Eintritt der Risiken oder auf den Umfang der wirtschaftlichen Auswirkungen. Anleger sollten sämtliche nachfolgend dargestellten wesentlichen Risiken in Erwägung ziehen und, soweit erforderlich, ihre Berater konsultieren.

Die Standorte der Immobilien der Emittentin sind regionalen Risiken ausgesetzt und könnten an Attraktivität verlieren.

Jeder Immobilienstandort wird einerseits von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland beeinflusst, unterliegt andererseits aber auch den jeweiligen lokalen Besonderheiten des betreffenden regionalen Marktes. Die Insolvenz, Schließung, der Zu- oder Wegzug von ggf. für die Region bedeutenden Arbeitgebern oder mehrerer Branchen an einem Standort könnte sich negativ auf die wirtschaftliche Entwicklung des jeweiligen Standortes und damit auf die Nachfrage nach Immobilienobjekten der Emittentin an einem bestimmten Standort auswirken. Die Emittentin hat auf die genannten Faktoren keinen Einfluss. Eine negative wirtschaftliche Entwicklung an einem oder mehreren Standorten könnte daher zu verringerten Mieteinnahmen oder Mietausfällen führen. Dies könnte erheblich nachteilige Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben.

Aufgrund der zum Ende Januar 2018 bestehenden Beteiligungen an kleinen Immobilienportfolios sind die wirtschaftlichen Risiken auf wenige Immobilien verteilt, so dass eine unzureichende Risikostreuung vorliegen könnte.

Die Emittentin hat Stand Januar 2018 Beteiligungen an drei Wohnimmobilienportfolios (Hammelburg, Wertheim und Hof) mit ca. 1.200 Wohneinheiten und eine Beteiligung die eine Gewerbeimmobilie verwaltet (Traunstein) im Bestand. Durch die starke Gewichtung einzelner Immobilien in bestimmten Regionen häufen sich gleichgelagerte unternehmerische Risiken, das sog. „Klumpenrisiko“. Das Klumpenrisiko besteht unter anderem hinsichtlich eines möglicherweise großen Wertverlusts der Immobilien. Als Immobilienunternehmen trägt die Emittentin zudem generell das Risiko, dass erworbene oder im Eigentum bzw. Besitz befindliche Grundstücke mit Altlasten oder anderen schädlichen Bodenveränderungen belastet sind und dass eine Inanspruchnahme wegen dieser Altlasten oder schädlicher Bodenveränderungen durch Behörden oder private Dritte erfolgt. Darüber hinaus ist die Emittentin im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit von öffentlich-rechtlichen Genehmigungen, insbesondere Baugenehmigungen, abhängig. Sollten aus unvorhergesehenen Gründen Genehmigungen zurückgezogen werden oder vorgesehene Baugebiete nicht mehr wie geplant genutzt werden können, könnte dies erheblich nachteilige Auswirkungen auf die Realisierung der Geschäftstätigkeit haben. Aufgrund dieser Faktoren, sowie den bestehenden drei Immobilienportfolios unterliegt die Emittentin einem Klumpenrisiko.

Die Emittentin könnte zukünftig nicht in der Lage sein, Immobilien zu angemessenen Konditionen zu erwerben und zu attraktiven Preisen zu veräußern sowie ihren Bestand zu vergrößern.

Der wirtschaftliche Erfolg der Emittentin hängt zu einem Teil davon ab, dass es ihr gelingt, die im Bestand befindlichen Immobilien zu wirtschaftlich ertragsorientierten Konditionen ggf. zu veräußern. Darüber hinaus hängt der zukünftige Geschäftserfolg der Emittentin auch davon ab, dass es ihr gelingt, ihren vorhandenen Bestand an Immobilien weiter aufzubauen, erfolgreich zu bewirtschaften, zu optimieren, zu vermieten und zu veräußern.

Die Verkaufspreise für Wohnimmobilien könnten bei erhöhtem Verkauf von Wohnungsbeständen durch Wettbewerber der Emittentin unter Druck geraten.

Die Gesellschaft rechnet damit, dass insbesondere Finanzinvestoren, die in letzter Zeit große Wohnimmobilienportfolien in Deutschland erworben haben bzw. in Zukunft erwerben könnten, in den nächsten Jahren weiter zunehmend daran arbeiten werden, diese Wohnungsbestände zu privatisieren, d.h. als Einzelwohnungen oder in kleineren Blöcken zu verkaufen. Darüber hinaus könnten sowohl die öffentliche Hand als auch verschiedene Industrieunternehmen mit Wohnimmobilienbesitz jeweils direkt Mietern, Selbstnutzern und Kapitalanlegern Wohnungen anbieten. Soweit die zu privatisierenden Wohnungen in den regionalen Märkten der Emittentin liegen, könnte dies angesichts des erhöhten Angebots zu einem Druck auf die Verkaufspreise führen und sich damit nachteilig insbesondere auf die Verkaufserlöse und die Ertragslage der Emittentin auswirken.

Vertragspartnerrisiko bspw. bei Bauausführungen kann zu Einnahmeausfällen oder erhöhten Aufwendungen führen.

Es besteht das Risiko, dass Vertragspartner der Emittentin ihren vertraglichen Verpflichtungen, z. B. infolge ihrer Insolvenz, nicht oder nur teilweise nachkommen oder vorhandene Kündigungsrechte wahrnehmen. Dies gilt insbesondere für Bauausführungen im Rahmen der Immobilienentwicklungen, die Zahlungsverpflichtungen aus den Mietverträgen sowie die Verpflichtungen aus Objektverwaltungsverträgen. In der Folge können Einnahmen ausfallen oder höhere Aufwendungen entstehen.

Kostenrisiko bei Überschreitung der für Projekte geplanten Kosten.

Bei der Entwicklung von Immobilien kann es zu Überschreitungen der ursprünglich geplanten Kosten kommen. Denkbare Ursachen sind äußere Einflüsse wie das Wetter oder Verzögerungen im Bauablauf, Streitigkeiten mit den Vertragspartnern über die fachgemäße Durchführung der Bauleistungen oder etwa die Insolvenz eines an der Bauausfüh-rung beteiligten Generalübernehmers oder Generalunternehmers.

Eine ausbleibende Vermarktung nicht vorvermieteter oder vorverkaufter Flächen oder eine Verminderung des Verkehrswerts von Grundstücken vor Veräußerung könnte das Projektentwicklungsgeschäft beeinträchtigen.

Die Gesellschaft beginnt im Rahmen der Projektentwicklung von neuen Projekten mit der Realisierung von Bau- oder Modernisierungsmaßnahmen zwar in der Regel erst, wenn eine für das jeweilige Projekt festgelegte Vorvermietungsquote erreicht ist oder Investoren für den Weiterverkauf gefunden sind. Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass die nicht vorvermieteten oder vorverkauften Flächen während der Entwicklungsphase bzw. nach deren Abschluss nicht oder nicht zu angemessenen Preisen und Konditionen vermietet bzw. verkauft werden können.

Altlasten in den Immobilien können die Veräußerungsmöglichkeiten bzw. die Veräußerungserlöse erheblich mindern.

Die  erworbenen Immobilien können Altlasten, Schadstoffe etc. im Boden der Grundstücke haben. Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass unvorhergesehene Altlasten z. B. im Erdreich oder im Grundwasser entdeckt werden bzw. dass Schadstoffe zu einem späteren Zeitpunkt auf bzw. in die Grundstücke eingebracht werden (z. B. durch Einspülen von einem anderen Grundstück). Solche Altlasten können zu einer erheblichen Verminderung der Veräußerungsmöglichkeiten bzw. des Veräußerungserlöses der Immobilien führen. Diese Risiken können das Ergebnis der Gesellschaft erheblich belasten.

Allgemeine Risiken aus der Vermietung von Immobilien wie bspw. Vertragspartnerinsolvenzrisiko.

Als Vermieter von Wohnflächen trägt die Emittentin die damit typischerweise verbundenen Risiken. Neben dem allgemeinen Risiko der Insolvenz oder Zahlungsunwilligkeit eines Mieters ist die Emittentin darauf angewiesen, nach Ablauf von Mietverträgen diese entweder mit den bestehenden Mietern zu verlängern oder neue Mieter zu finden. Sollte dies nicht in angestrebten Umfang gelingen, kann dies erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die Mieteinnahmen sowie auf die Höhe der von der Emittentin aus dem Verkauf der Objekte erzielten Umsatzerlöse, und damit auf die Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft, haben. Zudem müssen Immobilien fortlaufend Instand gesetzt oder gehalten werden. Sollten die tatsächlichen Kosten der Instandsetzung und -haltung die geplanten Kosten übersteigen, könnte dies nachteilige Auswirkungen auf die Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft haben.

Die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft wird durch die gesetzlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen in Bezug auf Immobilien beeinflusst.

Die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft wird durch die gesetzlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen maßgeblich in Deutschland, Österreich und der Schweiz beeinflusst, die für die Grundstücksveräußerung und die Bestandshaltung von Immobilien sowie für die Grundstücksentwicklung gelten. Ferner sind insbesondere die Vorschriften des Mietrechts relevant. Insbesondere Änderungen der gesetzlichen Rechte der Mieter und des Kündigungsschutzes der Mieter könnten die Flexibilität bei der Änderung der Mieterstruktur des Bestands der Emittentin beeinträchtigen und den allgemeinen Wert der vermieteten Immobilien negativ beeinflussen.

Die Gruppe ist Risiken in Bezug auf bisherige oder künftige Akquisitionen von Immobilienportfolien ausgesetzt. Diese Risiken betreffen u. a. einen unerwartet schlechteren Gebäudezustand oder nicht ausreichende bzw. voll umfängliche Due Diligence Prüfungen.

Die Gruppe beabsichtigt, durch den Erwerb ausgewählter Portfolios zu wachsen und dadurch Skaleneffekte zu erzielen. Im Rahmen dieser Strategie hat die Emittentin bzw. deren Töchter über 1.200 Wohneinheiten in drei einzelnen Transaktionen aufgekauft, die zu dem aktuellen Wohnimmobilienbestand geführt haben. Direkte und indirekte Immobilieninvestitionen bergen jedoch erhebliche Risiken. Abgesehen von den Risiken, die sich aus den erworbenen Immobilien selbst ergeben, zum Beispiel unentdeckte und nicht durch vertragliche Regelungen abgedeckte Schäden, Verbindlichkeiten etc., binden derartige Zukäufe Managementressourcen, die dann möglicherweise an anderer Stelle in der Gruppe fehlen. Es ist auch möglich, dass die Emittentin die wirtschaftliche, technische und rechtliche Prüfung (sog. Due-Diligence Prüfung) für die betreffenden Immobilien nur eingeschränkt durchführen kann. Das bedeutet, dass sie unter Umständen nicht in der Lage ist zu prüfen, ob den ursprünglichen Eigentümern der Gebäude bzw. den Gebäuden selbst alle für Neubauten erforderlichen Genehmigungen erteilt wurden, ob alle Bedingungen und Auflagen der Genehmigungen erfüllt wurden sowie ob alle erforderlichen Erlaubnisse sowie Brand- und Arbeitsschutzbescheinigungen eingeholt bzw. alle vergleichbaren Anforderungen erfüllt wurden.

Risiko der fehlgeschlagenen Sanierung der Immobilien.

Das Geschäftsmodell der Emittentin geht davon aus, die erworbenen Immobilien gegebenenfalls zu sanieren, modernisieren oder energetisch zu sanieren und dadurch die Mieteinnahmen aus den optimierten Immobilien erhöht werden. Ob und welche Maßnahmen der Sanierung oder Modernisierung bei einem erworbenen Anlageobjekt durchgeführt werden, steht dabei im unternehmerischen Ermessen der Emittentin. Sie werden insbesondere nur dann durchgeführt, wenn sie wirtschaftlich und sozial durchführbar sind. Für die Anleihegläubiger besteht das Risiko, dass die Sanierung oder energetische Sanierung nicht oder nur zu höheren Kosten als geplant umgesetzt werden kann und sich dies negativ auf die Erträge der Emittentin auswirken und im äußersten Fall zur Zahlungsunfähigkeit der Emittentin führen kann.

Das Immobiliengeschäft der Gruppe hat einen sehr großen Finanzierungsbedarf, so dass die erforderlichen Finanzierungen gefunden und zu auskömmlichen Konditionen aufgenommen werden müssen.

Die Gruppe ist auf den Kauf, die Optimierung und die Bestandshaltung von Immobilien, insbesondere Wohnimmobilien, spezialisiert. Die Gruppe benötigt für ihr Geschäftsmodell und die geplante Entwicklung, insbesondere den geplanten Ausbau des Geschäfts, in erheblichem Umfang Finanzierungen, die entweder in Form von Eigenkapital oder Fremdkapital aufgenommen werden müssen.


 

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