RISIKOFAKTOREN

1/1
“Wenn wir etwas erreichen wollen, müssen wir Risiko auf uns nehmen.“

Ernst Happel

Im Folgenden sind die Risiken dargestellt, die mögliche Anleger vor einer Entscheidung zum Kauf der Inhaber-Teilschuldverschreibungen berücksichtigen sollten. Die Realisierung eines oder mehrerer dieser Risiken kann erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft haben. Bei den nachfolgend beschriebenen Risiken handelt es sich um Risiken, die einen spezifischen Bezug zum Geschäftsbetrieb und zum Geschäftsumfeld der Gesellschaft haben. Allgemeine Risiken, denen jedes Unternehmen ausgesetzt ist, könnten ebenso wie Risiken und Unsicherheiten, die der Gesellschaft gegenwärtig nicht bekannt sind oder welche die Emittentin gegenwärtig für unwesentlich erachtet, nachteilige Auswirkungen auf ihre Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben. Bei den nachfolgend dargestellten Risiken handelt es sich um die wesentlichen Risiken. Die Abfolge, in der die nachfolgend aufgeführten Risiken dargestellt sind, ist kein Hinweis auf den wahrscheinlichen Eintritt der Risiken oder auf den Umfang der wirtschaftlichen Auswirkungen. Anleger sollten sämtliche nachfolgend dargestellten wesentlichen Risiken in Erwägung ziehen und, soweit erforderlich, ihre Berater konsultieren. Im sind die nachfolgend aufgeführten Risiken auch nicht abschließend.

 

 

Die Standorte der Immobilien der Emittentin sind regionalen Risiken ausgesetzt und könnten an Attraktivität verlieren.

 

Jeder Immobilienstandort wird einerseits von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland beeinflusst, unterliegt andererseits aber auch den jeweiligen lokalen Besonderheiten des betreffenden regionalen Marktes. Die Insolvenz, Schließung, der Zu- oder Wegzug von ggf. für die Region bedeutenden Arbeitgebern oder mehrerer Branchen an einem Standort könnte sich negativ auf die wirtschaftliche Entwicklung des jeweiligen Standortes und damit auf die Nachfrage nach Immobilienobjekten der Emittentin an einem bestimmten Standort auswirken. Die Emittentin hat auf die genannten Faktoren keinen Einfluss. Eine negative wirtschaftliche Entwicklung an einem oder mehreren Standorten könnte daher zu verringerten Mieteinnahmen oder Mietausfällen führen.

 

Aufgrund des am Anfang bestehenden kleinen Immobilienportfolios der Emittentin sind die wirtschaftlichen Risiken auf wenige Immobilien verteilt, so dass eine unzureichende Risikostreuung vorliegen könnte.

 

Durch die starke Gewichtung einzelner Immobilien in bestimmten Regionen häufen sich gleichgelagerte unternehmerische Risiken, sog. „Klumpenrisiko“. Das Klumpenrisiko besteht unter anderem hinsichtlich eines möglicherweise großen Wertverlusts der Immobilien. Als Immobilienunternehmen trägt die Emittentin zudem generell das Risiko, dass erworbene oder im Eigentum bzw. Besitz befindliche Grundstücke mit Altlasten oder anderen schädlichen Bodenveränderungen belastet sind und dass eine Inanspruchnahme wegen dieser Altlasten oder schädlicher Bodenveränderungen durch Behörden oder private Dritte erfolgt. Darüber hinaus ist die Emittentin im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit von öffentlich- rechtlichen Genehmigungen, insbesondere Baugenehmigungen, abhängig. Sollten aus unvorhergesehenen Gründen Genehmigungen zurückgezogen werden oder vorgesehene Baugebiete nicht mehr wie geplant genutzt werden können, könnte dies erheblich nachteilige Auswirkungen auf die Realisierung der Geschäftstätigkeit haben. Aufgrund dieser Faktoren unterliegt die Emittentin einem Klumpenrisiko.

 

Die Emittentin könnte zukünftig nicht in der Lage sein, Immobilien zu angemessenen Konditionen zu erwerben und zu attraktiven Preisen zu veräußern sowie ihren Bestand zu vergrößern.

 

Der zukünftige wirtschaftliche Erfolg der Emittentin wird zu einem Teil davon abhängen, dass es ihr gelingt, die im Bestand befindlichen Immobilien zu wirtschaftlich ertragsorientierten Konditionen zu veräußern. Darüber hinaus hängt zu einem größeren Teil der zukünftige Geschäftserfolg der Emittentin davon ab, dass es ihr gelingt, ihren vorhandenen Bestand an Immobilien weiter aufzubauen, erfolgreich zu bewirtschaften, zu optimieren, zu vermieten und zu veräußern.

 

Vertragspartnerrisiko bspw. bei Bauausführungen kann zu Einnahmeausfällen oder erhöhten Aufwendungen führen.

 

Es besteht das Risiko, dass Vertragspartner der Emittentin ihren vertraglichen Verpflichtungen, z. B. infolge ihrer Insolvenz, nicht oder nur teilweise nachkommen oder vorhandene Kündigungsrechte wahrnehmen. Dies gilt insbesondere für  Bauausführungen im Rahmen der Immobilienentwicklungen, die Zahlungsverpflichtungen aus den Mietverträgen sowie die Verpflichtungen aus Objektverwaltungsverträgen. In der Folge können Einnahmen ausfallen oder höhere Aufwendungen entstehen. Schadensersatzansprüche aus solchen Verträgen können rechtlich durch Haftungsbegrenzungen und wirtschaftlich durch die Bonität der Vertragspartner begrenzt sein. Es besteht daher das Risiko, dass die Gesellschaft keinen vollständigen oder gar keinen Ersatz für ihre Schäden erhält. Fallen Vertragspartner aus bzw. laufen Verträge mit ihnen aus, besteht das Risiko, dass die Gesellschaft keine neuen Verträge oder nur zu für die Gesellschaft ungünstigeren Konditionen abschließen kann, was geringere Einnahmen oder höhere Aufwendungen als prognostiziert nach sich ziehen kann. Verletzt die Gesellschaft ihrerseits vertragliche Pflichten, kann dies zur Kündigung von Verträgen, insbesondere von Mietverträgen führen. Dies kann eine schlechtere rechtliche oder wirtschaftliche Situation der Gesellschaft nach sich ziehen. Infolge einer Vertragsverletzung besteht das Risiko, dass die Gesellschaft Vertragsstrafen oder Schadensersatzzahlungen leisten muss. Die vorstehenden Risiken können das Ergebnis der Gesellschaft belasten.

 

Die Beseitigung von Baumängeln können zu nicht kalkulierten Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen oder Mietminderungen zu Lasten der Gesellschaft führen.

 

Es besteht das Risiko unsachgemäßer Bauausführung, beispielsweise können Baumängel, die bei Abnahme der Immobilie nicht erkannt wurden, oder Abweichungen von behördlichen Genehmigungen vorhanden sein oder sich später zeigen. Eventuelle Kosten aus einer Beseitigung der Folgen einer unsachgemäßen Bauausführung, für die keine Gewährleistung besteht bzw. die sich als nicht durchsetzbar erweist (beispielsweise weil die Gewährleistungsfrist abgelaufen ist oder das ausführende Unternehmen insolvent ist), können zu nicht kalkulierten Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen oder Mietminderungen zu Lasten der Gesellschaft führen. Ferner kann nicht ausgeschlossen werden, dass vertraglich fixierte Kosten höher ausfallen als ursprünglich vereinbart. Dies kann das wirtschaftliche Ergebnis der Gesellschaft reduzieren. Bei der Ausführung der Verträge zur Errichtung von Immobilien und der Renovierung kann es zu nicht ordnungsgemäßen, d.h. verspäteten und/oder mangelhaften Leistungen kommen, die zu finanziellen Einbußen bei der Gesellschaft und/oder zeitlichen Verzögerungen für  die Immobilienprojekte  führen  könnten.  In der  Folge könnte die Gesellschaft zum Beispiel von Mietern wegen Schäden in Anspruch genommen werden. Es besteht dabei die Gefahr, dass etwaige Regressansprüche der Gesellschaft gegen Dritte nicht durchsetzbar sind, zum Beispiel weil diese bereits verjährt sind oder der Dritte insolvent ist. Insoweit trägt die Gesellschaft das Risiko, dass sich ihre Vertragspartner nicht vertragsgemäß verhalten und/oder in die Insolvenz geraten. Weiter besteht die Gefahr, dass von Dritten gestellte Sicherheiten, bspw. eine Gewährleistungsbürgschaft, nicht verwertet werden können, wenn diese nichtig oder ausgelaufen oder aus anderen Gründen nicht durchsetzbar ist. Es besteht weiterhin die Gefahr, dass Immobilienprojekte in ihrer Gesamtheit erst verspätet oder gar nicht fertig gestellt werden können, z.B. aufgrund einer Insolvenz von Vertragspartnern. In diesem Fall könnten möglicherweise Investoren oder Mieter von einem geplanten Vertragsschluss Abstand nehmen oder von einem bereits geschlossenen Vertrag zurücktreten und Schadensersatzansprüche geltend machen. Zudem können beispielsweise neue Mieter Vertragsanpassungen fordern, die zu Mehrkosten führen.

 

 

Altlasten in den Immobilien können die Veräußerungsmöglichkeiten bzw. die Veräußerungserlöse erheblich mindern.

 

Die  zukünftig erworbenen Immobilien können Altlasten, Schadstoffe etc. im Boden der Grundstücke haben. Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass unvorhergesehene Altlasten z. B. im Erdreich oder im Grundwasser entdeckt werden bzw. dass Schadstoffe zu einem späteren Zeitpunkt auf bzw. in die Grundstücke eingebracht werden (z. B. durch Einspülen von einem anderen Grundstück). Solche Altlasten können zu einer erheblichen Verminderung der Veräußerungsmöglichkeiten bzw. des Veräußerungserlöses der Immobilien führen.

 

 

Es besteht das Risiko, dass Mietverträge, die während der Bauphase abgeschlossen werden, vorzeitig außerordentlich gekündigt werden können.

 

Das wirtschaftliche Ergebnis der Gesellschaft hängt davon ab, dass die zukünftig prognostizierten Mieteinnahmen der erworbenen Immobilien auch erzielt werden. Bei Immobilien die erst von der Emittentin entwickelt werden müssen, werden oftmals im Vorfeld während der Projektierung und Bauphase Mietverträge abgeschlossen. Die Mietverträge haben dann oftmals Klauseln bis zu welchem Zeitpunkt ein Einzug der Mieter  erfolgen soll und dementsprechend bis wann die Immobilie fertig gestellt sein muss. Sollte ein Einzug der Mieter wegen Nichtfertigstellung nicht möglich sein, können die Mieter außerordentlich kündigen. Es besteht grundsätzlich das Risiko, dass die Mietverträge vorzeitig außerordentlich gekündigt werden oder nicht erfüllt werden oder dass sich Ansprüche gegen die Mieter nicht oder nur mit hohem Aufwand durchsetzen lassen. Es besteht weiterhin das Risiko, dass eine Neuvermietung nur zu einem niedrigeren Mietzins, nicht direkt im Anschluss an den gekündigten Mietvertrag oder überhaupt nicht erfolgen kann. Weiterhin besteht das Risiko, dass ein Mieter die vertraglich vereinbarte Miete aufgrund von Mängeln mindert oder einbehält. Abweichungen hinsichtlich der tatsächlichen vermietbaren Fläche, des Zustandes und der Ausstattung der Immobilien sowie der Nutzungsmöglichkeiten sind vom Vermieter zu vertreten und können zu Minderungs- oder Schadensersatzansprüchen des Mieters führen. Sollten die Mieteinnahmen geringer ausfallen als prognostiziert, beispielsweise infolge geringerer Preissteigerungsraten, Mietausfällen, einer geringeren Anschlussmiete und/oder Leerstandzeiten, würde die Ertragssituation der Gesellschaft negativ beeinflusst werden. Auch der Wert der Immobilie als solche kann durch geringere Mieteinnahmen geringer ausfallen als prognostiziert.

 

 

Die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft wird durch die gesetzlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen in Bezug auf Immobilien beeinflusst.

 

Die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft wird durch die gesetzlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen maßgeblich in Deutschland, Österreich und der Schweiz beeinflusst, die für die Grundstücksveräußerung und die Bestandshaltung von Immobilien sowie für die Grundstücksentwicklung gelten. Ferner sind insbesondere die Vorschriften des Mietrechts relevant. Insbesondere Änderungen der gesetzlichen Rechte der Mieter und des Kündigungsschutzes der Mieter könnten den allgemeinen Wert der vermieteten Immobilien negativ beeinflussen. Strengere Denkmalschutzgesetze, Umweltgesetze und -verordnungen sowie insbesondere Vorschriften zur Energieeinsparung könnten die Kosten der Gesellschaft im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung der Immobilien erhöhen und die Haftung erweitern. Steuervorteile oder regulatorische Anlagevorschriften für Anlagen könnten geändert werden, was das allgemeine Interesse an Immobilien in den Ländern beeinträchtigen könnte.

 

Erworbene denkmalgeschützte Gebäude bedürfen erhöhter Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen und somit erhöhter Kosten bei der Emittentin.

 

Die zu erwerbenden Immobilien könnten denkmalgeschützte Gebäude sein, diese unterliegen umfangreichen denkmalschutzrechtlichen Vorschriften. Jegliche Veränderungen, Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am und in denkmalgeschützten Gebäuden bedürfen der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung. Insofern müssen dann nach Abstimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde die historische Fassaden rekonstruiert werden. Umbauten von denkmalgeschützten Gebäuden stellen besondere Anforderungen an die technische Errichtung und Ausführung. Sofern die Gesellschaft und die von ihr einbezogenen Dienstleister diese Anforderungen nicht erfüllen, die erstellten Gutachten fehlerhaft sind, Fehler auftreten, höhere Kosten entstehen, eine längere Bauzeit eintritt und/oder Qualitätsprobleme auftreten, könnte dies die dann geplanten Baumaßnahmen verteuern, erschweren oder verhindern.

 

Bei Verstößen gegen die in der Baugenehmigung oder sonstigen Genehmigungen enthaltenen Bestimmungen besteht das Risiko, dass die zuständige Behörde keine Baufreigabe erteilt oder die weitere Bauausführung oder Nutzung untersagt.

 

Die Gesellschaft benötigt zur Realisierung von Bauvorhaben öffentlich-rechtliche Genehmigungen, insbesondere Baugenehmigungen oder gesonderte denkmalschutzrechtliche Genehmigungen. Baugenehmigungen enthalten zahlreiche Nebenbestimmungen, die vor bzw. bei der Bauausführung zu beachten sind. Für die Baufreigabe, deren Fortbestand und die Nutzung von Immobilien ist insbesondere erforderlich, dass die Gesellschaft die in der Baugenehmigung oder sonstigen Genehmigungen enthaltenen Bestimmungen einhält. Bei Verstößen gegen die in der Baugenehmigung oder sonstigen  Genehmigungen enthaltenen Bestimmungen besteht das Risiko, dass die zuständige Behörde keine Baufreigabe erteilt oder die weitere Bauausführung oder Nutzung untersagt. Baugenehmigungen oder sonstige Genehmigungen einschließlich der Änderung des Bebauungsplans könnten durch Dritte mittels Widerspruch und Klage angefochten werden, beispielsweise im Hinblick auf eine mögliche Verletzung von Abstandsflächenvorschriften oder wegen etwaiger durch die Mieter hervorgerufener Lärmbeeinträchtigungen (bspw. Zu- und Abfahrtsverkehr zur Tiefgarage, etc.). Soweit dritten Personen, insbesondere Nachbarn, die Baugenehmigung nicht bekanntgegeben wurde, können diese bei Verletzung eigener Rechte bis zu einem bestimmten Zeitpunkt nach Kenntnis vom Baubeginn Widerspruch gegen die Baugenehmigung einlegen. Gerichtliche Auseinandersetzung über die Baugenehmigung, sonstige Genehmigungen und/oder den Bebauungsplan können zu zeitlichen Verzögerungen und Mehrkosten führen und Immobilienprojekte widrigenfalls ganz verhindern. Weiterhin besteht das Risiko, dass die Gesellschaft in der Phase der Projektrealisierung der Immobilien gegen sonstige Vorschriften aus dem öffentlichen Recht (beispielsweise der Baustellensicherheit oder des Denkmalschutzes) oder aus den erteilten Baugenehmigungen verstößt und hieraus erwachsende Auseinandersetzungen mit der Bauaufsichtsbehörde zu Verzögerungen in der Projektrealisierung führen. Die vorgenannten Risiken können dazu führen, dass die zukünftigen Immobilienprojekte nicht wie geplant realisiert werden können und es zu zeitlichen Verzögerungen, zeit- und kostenintensiven Umplanungen, Mehrkosten und geringeren Erlösen kommt. Diese Risiken können die Umsetzung der Immobilienprojekte damit insgesamt gefährden. Zudem können Streitigkeiten mit Behörden die Projektrealisierung zeitlich verzögern und/oder zu Mehrkosten führen und die Umsetzung der Projekte insgesamt gefährden. Dasselbe gilt für allgemeine Baustellenrisiken, beispielsweise Unfälle auf der Baustelle oder die Zerstörung bereits fertiggestellter Teile der baulichen Anlage durch Unglücksfälle wie Brand, Unwetter etc.

 

 

Risiken im Zusammenhang mit Unternehmensakquisitionen wie bspw. einem unternehmerischen Risiko.

 

Die Emittentin plant auch weiterhin den Erwerb von Unternehmen und Unternehmensbeteiligungen in diversen Branchen ohne sich im Moment auf bestimmte Schwerpunktbranchen festzulegen. Solche Akquisitionen können ein nicht unerhebliches unternehmerisches Risiko bedeuten. Gerade bei kleineren Unternehmenskäufen kann eine kaufbegleitende Prüfung des Zielunternehmens häufig entweder nur eingeschränkt oder nur unter unverhältnismäßig hohem Aufwand durchgeführt werden. Auch können sich Zielunternehmen in Ländern befinden, die keine dem in Deutschland üblichen Standard entsprechenden rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen aufweisen oder mit deren sonstigen nationalen Eigenheiten die Emittentin trotz sorgfältiger Prüfung nicht hinreichend vertraut ist. Außerdem muss insbesondere beim Erwerb zuvor selbständig operierender Geschäftseinheiten mit Integrationsaufwand und Anlaufverlusten gerechnet werden. Ferner könnten erwartete Synergien nicht eintreten oder ein zu hoher Kaufpreis gezahlt werden.

 

 

Gelingt es den Beteiligungsunternehmen nicht, unternehmensspezifische Risiken zu erkennen und zu bewältigen, kann sich der Unternehmenswert dieses Unternehmens negativ entwickeln.

 

Die Emittentin wird auch weiterhin Unternehmensbeteiligungen im Rahmen ihrer Unternehmensstrategie erwerben, jeweils nach sorgfältiger und gewissenhafter Prüfung. Dennoch kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich die ausgewählten Beteiligungen nicht nach den Vorstellungen der Gesellschaft entwickeln. Dies kann erheblichen Einfluss auf die Ertragskraft und die Rendite der Beteiligungen haben. Die Realisierung der Ziele einer Beteiligung hängt von einer Vielzahl von Einflüssen ab, z.B. dem konjunkturellen Umfeld, dem Branchenumfeld, dem Finanzmarkt, aber vor allem auch von den Fähigkeiten der Geschäftsführung des jeweiligen Beteiligungsunternehmens. Gelingt es der Geschäftsführung des jeweiligen Beteiligungsunternehmens nicht, unternehmensspezifische Risiken zu erkennen und zu bewältigen, Chancen zu nutzen und zu realisieren, kann sich der Unternehmenswert dieses Unternehmens negativ entwickeln und somit das Ergebnis der Emittentin negativ beeinflussen. Der Kaufpreis von Beteiligungen wird in erheblichem Maße von der konjunkturellen Gesamtsituation und/oder dem Finanzmarktumfeld bestimmt. In Hochphasen besteht für die Emittentin das Risiko, Beteiligungen zu einem Wert zu erwerben, welcher sich bei verschlechterten Bedingungen nicht steigern lässt. Daher kann in Hochphasen der Erwerb von Beteiligungen die erwünschte Rendite nicht zulassen, und es müsste auf den Erwerb verzichtet werden. Weiterhin kann sich die Gesellschaft an Unternehmen als Mehrheits- oder Minderheitsgesellschafter beteiligen. Grundsätzlich ist die Gesellschaft dabei auf die Wahrnehmung der vertraglichen und persönlichen Gesellschafterrechte beschränkt. Dies kann bei Minderheitsbeteiligungen dazu führen, dass die Emittentin bei Entscheidungen innerhalb der Beteiligungsgesellschaften überstimmt werden kann.

 

 

Sollte die Emittentin außerhalb Deutschlands Beteiligungen eingehen, bestehen Länderrisiken je nach Standortland.

 

Sollte die Emittentin außerhalb Deutschlands Beteiligungen eingehen, bestehen generell eine Anzahl von Risiken, wie etwa die in den einzelnen Ländern herrschenden allgemeinen politischen, volkswirtschaftlichen, sozialen, rechtlichen, kulturellen und steuerlichen Rahmenbedingungen, unerwartete Änderungen von regulatorischen Anforderungen sowie die Einhaltung einer Vielzahl von ausländischen Gesetzen und Vorschriften, die der Gesellschaft unbekannte Regelungen beinhalten und von dem ihr bekannten deutschen Rechtsstandard für sie erheblich nachteilig abweichen können. Ferner könnte die Emittentin mit den ausländischen Gepflogenheiten nicht hinreichend vertraut sein und daher Chancen und Risiken der jeweiligen Märkte nicht zutreffend einschätzen.

 

 

Die Investition der Emittentin in Beteiligungen an Einschiffsgesellschaften könnte mit unternehmerischen Risiken verbunden sein.

 

Die Investition in Einschiffsgesellschaften stellt ein unternehmerisches Engagement dar, bei dem auch eine Insolvenz von Einschiffsgesellschaften, verbunden mit dem Totalverlust der entsprechenden Beteiligung, nicht ausgeschlossen werden kann. In Fällen, bei denen die Einschiffsgesellschaften Auszahlungen vornehmen, denen keine entsprechenden Gewinne gegenüberstehen, wären diese im Rahmen eines Herausgabeanspruches bis zu den jeweils vorgesehenen und im Handelsregister eingetragenen Haftsummen ganz oder teilweise zurückzuzahlen. Dies wäre mit Nachteilen für die Vermögensmehrung und die Liquiditätslage auf Ebene der Emittentin verbunden, denn auch diese müsste die an sie geflossenen Ausschüttungen zurückzahlen. Auch nach dem Ausscheiden haftet die Emittentin als Kommanditistin bis zu fünf Jahre in Höhe der im Handelsregister eingetragenen Haftsumme für die zum Zeitpunkt des Ausscheidens begründeten Verbindlichkeiten. Bei der Auflösung von Einschiffsgesellschaften verjähren die Ansprüche der Gesellschaftsgläubiger gegen die Emittentin als Kommanditistin spätestens fünf Jahre nach Eintragung der Auflösung der Einschiffsgesellschaften in das Handelsregister.

 

 

Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH

Beethovenstrasse 18

D-87435 Kempten

 

T: 0049 831 93062270

F: 0049 831 93062272

© 2015 Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH